Wer vom Bauträger eine Eigentumswohnung erwirbt, hat ein Interesse daran, dass sowohl die Wohnung selbst (also das Sondereigentum) als auch das Gemeinschaftseigentum frei von Mängeln sind (und möglichst auch bleiben). Treten dennoch Mängel auf, stellt sich die Frage, ob und ggf. wie lange der Bauträger für die Mängel haftet.
Welche Gewährleistungsregelungen?
Beim Erwerb einer Immobilie (Eigentumswohnung, Reihen- oder Doppelhaus) vom Bauträger können - abhängig davon, ob es sich um einen unsanierten Altbau, einen teilsanierten Altbau oder einen totalsanierten Altbau bzw. Neubau handelt - unterschiedliche Gewährleistungsregelungen (und -fristen) zur Anwendung kommen: entweder kaufrechtliche oder werkvertragliche Mängelansprüche oder sogar eine Mischung aus beiden (insbesondere beim teilsanierten Altbau).
Sofern die werkvertraglichen Gewährleistungsregelungen zur Anwendung kommen, hat der Bauträger dem Besteller (,Käufer‘/Erwerber) das (Bau-) Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen (vgl. § 633 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)). Ist das Werk dennoch mangelhaft oder treten innerhalb eines bestimmten Zeitraums (s. u.) Mängel auf, stellt das Gesetz (BGB) dem Besteller (,Käufer‘ bzw. Erwerber) - bei im einzelnen unterschiedlichen Voraussetzungen - verschiedene Mängelrechte zur Verfügung, und zwar:
• Nacherfüllung
• Selbstvornahme und Aufwendungsersatz
• Rücktritt vom Vertrag oder Minderung der Vergütung
• Schadensersatz bzw. Ersatz vergeblicher Aufwendungen.
Diese Rechte betreffen im Fall von Wohnungseigentum übrigens
nicht nur das Sondereigentum, sondern auch das Gemeinschaftseigentum. Denn Jeder Wohnungseigentümer hat aus seinem Erwerbsvertrag einen eigenen Anspruch auf die mangelfreie Herstellung des gesamten Gemeinschaftseigentums (vgl. Kammergericht, Urteil vom 23.11.2010 - 7 U 8/09).
Welche Fristen gelten für die Gewährleistungsansprüche?
Die reguläre werkvertragliche Gewährleistungsfrist für Mängel an Bauwerken beträgt fünf Jahre (§ 634a Absatz 1 Nr. 2 BGB) und beginnt mit der Abnahme (§ 634a Absatz 2 BGB). Die Fünf-Jahres-Frist gilt jedoch nicht zwingend und in jedem Fall. Unter bestimmten Umständen kann die Frist auch kürzer bemessen sein. Aufschluss hierüber kann nur eine gründliche Vertragsprüfung bringen.
Wichtig für die Fristberechnung ist die Frage, ob und wann (ggf. auch wie) die Abnahme erklärt wurde. Antworten auf diese Fragen können nicht pauschal, sondern nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls gegeben werden, denn die Abnahme kann u. U. auch schlüssig erklärt worden sein. Darüber hinaus werden die Abnahme des Sondereigentums und die Abnahme des Gemeinschaftseigentums häufig zeitlich auseinander fallen.
Wie werden Gewährleistungsansprüche geltend gemacht?
Für die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten betreffend das Sondereigentum (also die Eigentumswohnung selbst) ist zunächst einmal jeder einzelne Eigentümer selbst verantwortlich. Er (oder sie) muss den Mangel anzeigen, rügen und Mängelbeseitigung geltend machen. Für das Gemeinschaftseigentum obliegt es in erster Linie dem WEG-Verwalter, die Gewährleistungsfristen festzustellen, zu überwachen und die Wohnungseigentümer rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfristen zur Beschlussfassung über Maßnahmen zur Feststellung eventueller Mängel oder zur Durchsetzung von Mängelansprüchen (Gewährleistungsansprüchen) zu veranlassen. Allerdings hat auch jeder einzelne Wohnungseigentümer ein Recht auf mangelfreies Gemeinschaftseigentum, so dass unter bestimmten Umständen auch einzelne Wohnungseigentümer auf das Gemeinschaftseigentum bezogene Gewährleistungsrechte geltend machen und die daraus erwachsenen Gewährleistungsrechte für sich in Anspruch nehmen können.
Zur Wahrung der Gewährleistungsrechte der Eigentümergemeinschaft haben sich sog. Gewährleistungsbegehungen (auch Fünf-Jahres-Begehungen genannt) bewährt, die rechtzeitig und deutlich vor Ablauf der Gewährleistungsfrist durchgeführt werden sollten. Näheres dazu erfahren Sie hier.
Für Fragen, Kommentare oder Anregungen zu den Gewährleistungsrechten rund um Ihre Eigentumswohnung steht Ihnen Rechtsanwalt Stephan Poche jederzeit und gern zur Verfügung, (030) 343342 60, info@poche-berlin.com
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Besonderheit: Wohnungskauf vom Bauträger